买房投资回报率怎么算 买房投资要注意哪些方面？房产收益模式计算
【买房投资回报率怎么算】
房产收益模式计算公式：投资回报率=(每月租金收益-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。
投资房产的收益是这样实现的，通过贷款购买商业地产，而后出租以获取租金，然后以月租金偿还银行贷款的“月供”，超出偿还银行贷款月供还款额的部分，才是投资客的投资回报。
【买房投资要注意哪些方面】
投资理财包含的方式特别繁多，本文主要讲述下房产投资应注意的七点事项：
第一，投资房产如果考虑长久出租，等待房产升值涨价的话，就租赁市场状况来看，要想维持原有居住品质和租金水平，房主一般应每隔5年左右重新装修一下，更换部分家具家电。也有一些投资者，为了赚钱，想花最少的钱，获得最大的利益，房间内只有简单的几张床，几张桌椅而已，可是，投资者要明白，装修越简单，家具家电越稀少，只能以低价格出租，不可能以高品质的价格出租给他人，除非那人不了解市场行情。投资者既然打算以获取租金收入为投资回报，就必须考虑地段因素。特别是在一二线城市，千万别轻信售楼小姐的话，她只管买房不管房子是否租得出去，很多时候她们所说的话基本都是忽悠顾客的，别全部都信。
第二，房产投资界有一句亘古不变的名言：“第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”房屋的建造成本是相对固定的，因而一般不会引起房地产价格的大幅度波动。而土地作为不可再生资源，其价格却是不断上升的，而房产价格的上升也多半是由于地价的上升造成的。所以，在进行房产投资的时候，一定要看好房产所在地未来的发展空间，要考虑到交通条件、生活商业圈等因素，好的地段是十分有限的，因而更具有升值潜力，在好的地段投资房产，虽然购入价格可能相对较高，但由于其比别处有更强的升值潜力,因而也必将能获得可观的回报。投资房产要选择配套设施齐全的小区，从未来发展前景来看，所住小区里就能满足人们生活的需要，周边交通、教育等设施齐全，会成为理想化的生活模式，这样的房子比较容易出租，即使要转手出售，也都十分容易。所以，在投资房产的时候，要搞清楚房产所在地附近的发展前景，不可盲目投资。
第三，目前市面上新建的很多小区，都建有配套的门面房，有的门面房仅仅局限于第一层，而有些门面房，可能延伸到三四层了，说是门面房，其实就是商铺。一般这些门面房的面积不大，在30-50平方米左右，比较适合搞个体经营，也有一些门面房，面积在100平方米以上，适合做大型的商场。像面积小一些的门面房，在小区内搞经营有相对固定的客户群，因而投资这样的门面房风险较小，无论是自己经营还是租赁经营都会产生较好的收益。也有一种情况，并不是所有小区的门面房都有升值空间，有些小区位于偏远的郊区地带，小区住户本来就不是很多，即使购买了门面房，在几年之内，一般是不会有任何升值空间的。
第四，投资房产时要学会侃价。一般说来，对于投资者而言，有4次砍价机会，投资者一定要把握住，争取用最低的价格买到最满意的房子。一是期房刚开盘时，开放商为了吸引购房者，往往会有一些优惠措施，要么就是打折，要么就是低价出售，花样层出不穷;二是在购房者一次性付款时，折扣空间往往高于存款利率，同时也低于贷款利率;三是团购，因为团购的话，开发商不仅能节约广告成本和代理费用，也不用担心楼层、朝向的调配问题，所以，会适当让利给购房者;四是已经买了房的买房人，你再带一个客户来买房子，一些开发商也会提供一些优惠措施作为回报，毕竟这样的效果使开发商又省了一部分宣传成本和代理费。
第五，投资房产一定要分散资金。投资者在投资房产时，要考虑到国家宏观调控带来的风险，如果国家政策突然调整，或者是遭遇市场突变，投资人手中所持有的房产可能会面临卖不出去的状况，也有可能会贬值，建议投资人总的房产投资比率不要超过个人总资产的60%，鸡蛋不能放进一个篮子里，至少在遭遇突变风险时，还能有一个缓冲阶段。
第六，房产投资者在投资房产前，要明确自己手头的资金持有数，因为房产投资一般成本比较高，不像一般商品买卖可以在短时间内马上完成轻易脱手，房产交易通常要一个月甚至更长的时间才能完成;而投资者一旦将资金投入房产买卖中，其资金很难在短期内变现。所以，投资者房产投资的资金流动性和灵活性都比较低。
第七，投资者在购买房产前，要事先明确到底是购买普通住宅呢?还是购买公寓、别墅等高级住宅?或者是购买商业办公楼和商铺?与投资商业用房相比较而言，投资住宅一般比较安全。而且只要区位不是特别偏远，升值也会比较稳定，投资购买住宅一个比较好的策略方式是，要设法了解城市的规划，选择那些规划规模较大，各项基础设施完善，正处在开发之中的项目进行投资，这类社区一旦开发建成之后，房屋的价值肯定要比你所购买时的价格有较大的增长。商品房买卖是各类商品买卖中投入资金量最大，各种因素制约性最强的交易活动，在交易过程中不但要详知各种程序和操作方法，而且要懂得讲求策略，以最经济的投资获取最富价值的商品。只有达到此种境界，花费心血挣得的钱财才不会付诸东流，相反会得到超值的回报。
